Агент по недвижимости

Агент по недвижимости является торговцем , который доказывает возможность для договора купли - продажи или аренды на недвижимое имущество или кто опосредует такую возможность и , таким образом , выступает в качестве посредника между собственником и заинтересованной стороной. Если контракт заключается в его работе, он получает комиссию (также называемую «брокерской»), размер которой обычно определяется в зависимости от покупной цены или стоимости аренды.

В зависимости от законодательной базы в стране и ситуации на рынке недвижимости может случиться так, что комиссию уплачивает не клиент агента, а другая сторона договора.

Ситуация в Германии

В Германии агентов по недвижимости использует домовладелец или продавец, арендатор или покупатель, в зависимости от региона и рыночной ситуации.

В дополнение к регистрации их торговли, то немецкий агент по недвижимости всегда требует официального разрешения в соответствии с разделом 34с с Правилами торговли осуществлять свою деятельность. Это разрешение включает

• маклерство степени ( агент по размещению ) или
• доказательство возможности получить высшее образование ( брокер доказательств )

контрактов более

• Земля или недвижимость ,
• права аренды,
• сдаваемые в аренду жилые и коммерческие помещения.

За свои успешные усилия он получает комиссию брокера (принцип успеха ). Для передачи недвижимости заключается договор о посредничестве с поставщиком и / или покупателем. Он / они действуют как клиент агента по недвижимости. Основным содержанием является так называемое комиссионное обещание (брокерские услуги) клиента (ов), если деятельность брокера приводит к желаемому успеху. Брокерский договор может быть заключен в письменной форме, устно или путем подразумеваемого (окончательного) поведения.

В качестве альтернативы редко используется так называемый «брокер с фиксированной ценой», где комиссия не зависит от успешной продажи.

За последние несколько десятилетий в Германии появились первые более крупные брокерские фирмы, работающие по всей стране. Некоторые из них прибегают к франчайзингу . Кроме того, многие кредитные учреждения , прежде всего Volksbanks, Raiffeisenbank и сберегательные банки , предлагают брокерские услуги в сфере недвижимости.

Ассоциация недвижимого имущества Германии IVD Federal Association of Real Estate Consultants, Brokers, Administrators and Experts eV - крупнейшая ассоциация в сфере жилищного строительства и недвижимости в Германии, в которую входят агенты по недвижимости.

Назначенный агент по недвижимости не защищен и не требует доказательств технической пригодности или профессионального обучения для работы. Любой желающий может зарегистрировать и управлять брокерской деятельностью с соблюдением принципа свободы торговли. Тем не менее, профессиональные ассоциации, такие как IVD, также требуют сертификата опыта и специальных знаний для брокеров и управляющих недвижимостью. Для регистрации бизнеса в соответствии с § 14 GewO (обязанность уведомлять) также требуется специальная (брокерская) лицензия в соответствии с § 34c торговых правил. Б. может быть отказано в случае судимости в связи с преступлениями, караемыми смертной казнью, или «неупорядоченным финансовым положением» заявителя.

На практике агенты по недвижимости в Германии бывают трех видов:

• Общий порядок (клиент может привлекать других брокеров и действовать сам),
• Единственный ордер (клиент не может использовать других брокеров, но клиент все еще может продавать / покупать себя) и
• квалифицированный индивидуальный заказ.

Квалифицированный индивидуальный заказ означает максимально возможную безопасность для брокера, поскольку клиенту не разрешается действовать сам, и все заинтересованные стороны в отношении собственности должны обращаться к брокеру. Поскольку это очень ограничивает продавца, прецедентное право требует, чтобы регулирование консультаций и перенаправлений требовало индивидуальных переговоров, чтобы быть эффективными. Индивидуальные заказы должны быть ограничены по времени, чтобы защитить клиента.

Основы гражданского права

Закон о « гражданском агенте», к которому также относится агент по недвижимости, регулируется в §§ 652-654 Гражданского кодекса (BGB), и его формулировка датируется 1896 годом. Однако закон о модернизации обязательства не сделал этого. не приведет к внесению каких-либо поправок в эти правила, так что BGB по-прежнему говорит о «брокере» и «маклерстве». Закон о брокерских услугах был задуман как односторонняя так называемая «сделка на удачу». По закону брокер, получивший заказ на продажу недвижимости, не обязан ничего делать. Клиент, со своей стороны, может в любой момент отозвать заказ, изменить условия предложения и сделать все, что пожелает («принцип свободы выбора клиента»). Он не подходит для коммерческой брокерской деятельности, поэтому брокеры и клиенты обычно заключают соглашения, которые отклоняются от статутного права.

Сегодня брокерское право - это в основном судебное право . Проблема, однако, заключается в том, что статутное право, несмотря на его очевидные недостатки, имеет характер модели для прецедентного права, так что слишком далеко идущее отклонение от закона в рамках общих условий (например, в случай так называемого квалифицированного единственного агентства) приводит к недействительности.

Комиссия брокера уплачивается при заключении посреднического договора, так что любой авансовый платеж брокером осуществляется на его страх и риск. Кстати, это также соответствует обычному содержанию договоров для индивидуальных заказов.

Брокерское обучение

Германия

В Германии все, что требуется, - это официальное разрешение (раздел 34c Торговых правил). Каждый, кто обращается за разрешением, должен доказать свою надежность и финансовое положение. Заявитель может z. Б. не были осуждены за кражу, мошенничество, банкротство или банкротство за последние пять лет. Немецкие агенты по недвижимости вправе решать, хотят ли они соответствовать критериям на добровольной основе, например, чтобы избежать судебных дел. Чтобы стать агентом по недвижимости, не существует законодательно регулируемой профессиональной подготовки. Учебный курс, который также охватывает основное содержание профессии агента по недвижимости, представляет собой трехлетний курс обучения для того, чтобы стать агентом по недвижимости. Это профессиональное обучение предполагает z. B. IVD как минимальная квалификация для агентов по недвижимости. Различные учреждения предлагают специальные курсы подготовки для брокеров, например, чтобы стать «сертифицированным агентом по недвижимости».

Другие страны

В большинстве западных стран, включая США, агенты по недвижимости должны иметь профессиональную квалификацию, прежде чем они смогут заниматься этой профессией. Как показано выше, регистрации по коммерческому праву недостаточно, но требования очень разные. В Австрии, например, агенты по недвижимости должны продемонстрировать солидное образование, в том числе обширный профессиональный опыт, и в конце пройти тест на квалификацию, если они уже не закончили соответствующий университетский курс или степень технического колледжа. Во Франции брокеры должны иметь высшее образование и пройти обучение у нотариуса, прежде чем они смогут начать свой бизнес.

Европа

Стандарт DIN EN 15733 существует в Европейском Союзе с апреля 2010 года. Это добровольная сертификация, подтверждающая, что агенты по недвижимости имеют минимальную квалификацию (обучение в качестве специалиста по недвижимости) по всей Европе. Кроме того, брокер с этим сертификатом ЕС должен придерживаться всеобъемлющего информационного обязательства и морального кодекса по отношению к своим клиентам.

Брокерская комиссия

Требование комиссии возникает при наличии причинно-следственной связи между брокерской деятельностью и заключением договора. В случае спора брокер должен доказать это требование , например, с помощью письменного подтверждения недвижимости . Размер брокерской комиссии, которая упоминается в § 652 BGB как «заработная плата брокера », в принципе может быть свободно согласована в определенных юридических пределах и зависит от рыночной ситуации, цены собственности и обычных рыночных условий . Это обычно

• при продаже частной собственности в Германии - от 5,95 до 7,14% от покупной цены (включая налог с продаж ),
• для аренды частной недвижимости до двух чистых ежемесячных арендных платежей (плюс налог с продаж ) ( ограничивается Законом о жилищном агентстве) и
• для сделок с коммерческой недвижимостью по индивидуальной договоренности между брокером и клиентом.

Нормальные рыночные проценты комиссии брокера за продажу недвижимости варьируются от штата к штату. Это не юридически обязательные суммы комиссионных, но они служат для ориентации брокерам и клиентам:

Продавец («Внутренняя комиссия»)	Покупатели («Внешняя комиссия»)	штат
0 € (0%)	€ 28 560 (6,0% плюс 19% НДС = 7,14%)	Берлин, Бранденбург
0 € (0%)	25 000 евро (5,25% / 6,25%)	Гамбург
0 € (0%)	23 800 (5,0% / 5,95%)	Бремен, Гессен
0 евро или 14 280 евро (0% или 3,0% / 3,57%)	19 040–23 800 или 14 280 евро (4-5% / 4,76-5,95% или 3,0% / 3,57%)	Нижняя Саксония (2 модели брокерской комиссии: 1-й продавец 0% и покупатель 4-5% плюс НДС; или 2-й покупатель и продавец по 3,0% плюс НДС)
€ 9 520 (2,0% / 2,38%)	14 280 € (3,0% / 3,57%)	Мекленбург-Передняя Померания
14 280 € (3,0% / 3,57%)	14 280 € (3,0% / 3,57%)	Баден-Вюртемберг, Бавария, Северный Рейн-Вестфалия (NRW), Рейнланд-Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Ангальт, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия

В зависимости от регионального использования для частного брокерского бизнеса в сфере недвижимости комиссия

• распределяется между покупателем и продавцом (часто в равных частях),
• носит исключительно продавец или
• носит исключительно покупатель.

В отрасли комиссия продавца называется внутренней комиссией , а комиссия покупателя - внешней комиссией. Полная внутренняя комиссия, также известная как принцип заказа , имеет преимущества:

• недвижимость может быть предложена покупателю без дополнительной брокерской комиссии (т.е. она фактически включена в стоимость покупки, если это позволяет рыночная ситуация),
• Поскольку у покупателя более низкие побочные затраты на приобретение, которые трудно взять в долг в рамках финансирования недвижимости и
• это представляет собой экономически эффективное распределение затрат, поскольку лицо, принимающее решение о вводе в эксплуатацию и выборе брокера, также платит ему, так что возникает реальная конкуренция по качеству и цене.

Очевидно, что у полной внутренней комиссии есть тот недостаток, что непредвиденные затраты на приобретение, такие как налог на передачу недвижимости и расходы на нотариальное заверение выше, так как i. d. Обычно рассчитывается на основе стоимости нотариального заверения или стоимости вознаграждения, и эти значения могут увеличиваться из-за включенного брокерского вознаграждения. Однако эта точка зрения не идет достаточно далеко, поскольку на функционирующем рынке объекты недвижимости, которые продаются без агента, конкурируют с теми, на которых агент активен, так что, если продавец решает не нанимать агента, размер комиссии может добавить к цене покупки и, таким образом, соберите сами.

В редких случаях между продавцом и брокером заключается дополнительное соглашение о доходах. В дополнение к комиссии, если определенная цена покупки превышена, дополнительный доход делится между агентом и продавцом в соответствии с определенной ранее согласованной схемой.

В последнее время в игру вступила бизнес-модель с фиксированной ставкой брокера («фиксированная ставка брокера»; «брокер без комиссии»). В рамках этой бизнес-модели вместо обычной брокерской комиссии фиксированная сумма выплачивается за продажу недвижимости, которая будет посредником. За эту сумму клиент получает услуги, которые должны привести к продаже имущества, например: Б. оценка рыночной стоимости недвижимости, реклама и ведение переговоров о продаже до заключения. После успешного завершения никаких дополнительных затрат не требуется, но продавец обычно должен сам взять на себя некоторые услуги (например, проведение проверок). Сумма за эту четко определенную услугу должна быть оплачена в начале заказа. У покупателя нет 100% уверенности в том, что объект будет передан. Таким образом, это уже не просто брокерская услуга, а брокерская услуга по недвижимости, которая существенно отличается от брокерской услуги. Брокерская ассоциация IVD критикует новую модель, поскольку, по ее мнению, за указанную сумму предоставляются лишь минимальные услуги.

С другой стороны, юридически недопустимые брокерские сборы - это дополнительное вознаграждение, не связанное с производительностью (например, плата за обслуживание и передачу, административные сборы), плата за просмотр, претензии по комиссии, уже указанные в предварительном контракте, и заранее сформулированные пункты направления или запреты на прямые продажи.

7 февраля 2011 года Бундестаг Германии отклонил новое положение о комиссии брокера, поскольку такое изменение было бы неоправданным вмешательством в свободу заключения контрактов, а региональные различия не принимаются во внимание.

7 июня 2013 года Федеральный совет внес на рассмотрение Бундестага законопроект о брокерской комиссии при аренде квартир. Соответственно, « принцип заказа » должен применяться к брокерским гонорарам в будущем . Агенту по недвижимости должен платить человек, который его нанял. Таким образом, арендаторы в городских районах, в частности, должны получить финансовую помощь, поскольку в большинстве случаев комиссионные брокера должны нести арендодатель. Соответствующий закон вступил в силу 1 июня 2015 года.

16 августа 2018 года было объявлено, что Минюст также изучает вопрос о внедрении принципа покупателя в отношении выставляемой на продажу недвижимости.

С 14 мая 2020 года принял федеральное правительство в проекте закон (19/15827), который должен выполнить по всей Германии равномерного разделения комиссии брокера и финансовую помощь для покупателей жилой недвижимости. Согласно этому новому правилу, продавец больше не имеет права полностью перекладывать брокерское вознаграждение на покупателя, а вместо этого должен сам оплачивать не менее пятидесяти процентов затрат. То же правило должно применяться, если покупатель привлекает брокера. Этот закон вступил в силу 23 декабря 2020 года.

Особенности жилой недвижимости

Лицо, которое является владельцем, менеджером или арендатором арендуемой собственности на момент заключения договора или которое экономически связано с арендуемой недвижимостью, не может требовать какой-либо комиссии за приобретение жилой площади. При аренде квартир размер комиссии ограничен двукратной ежемесячной чистой арендной платой плюс НДС. Если многие квартиры пустуют, многие арендодатели берут на себя брокерские услуги. Если есть большой спрос, с комиссией предлагается больше квартир. Тем не менее, брокерская комиссия не может взиматься с арендатора квартир, финансируемых государством. Кооперативные и муниципальные жилищные товарищества предлагают свои квартиры без комиссии. Большинство компаний по управлению недвижимостью и частных жилищных ассоциаций также сдают свои квартиры без посредников.

Комиссия брокера при нотариальном договоре купли-продажи

Когда агенты по недвижимости закрепляют свои права на посредничество в договоре купли-продажи, говорят о так называемой брокерской оговорке. Оговорка о брокере гласит, что была осуществлена ​​брокерская деятельность по недвижимости. Если брокерская оговорка используется с формулировкой, которая подвергает покупателя немедленному обращению взыскания на его собственность, если брокерское вознаграждение не уплачено, это неуместно, по мнению Нотариальной палаты, и противоречит «добрым нравам».

Если покупатели недвижимости принимают такой пункт вопреки рекомендации Нотариальной палаты, они должны учитывать, что упоминание брокера и его комиссии в договоре нотариальной купли-продажи приводит к увеличению платы за нотариальное заверение только в том случае, если продавец соглашается уплатить комиссию брокеру, которую взял на себя обязательство, но затем это обязательство берет на себя покупатель. Если только покупатель должен заплатить брокерский сбор, это не увеличивает стоимость здания, облагаемого налогом на передачу недвижимости, если покупатель нанял брокера. Для этого достаточно простого предложения в пункте о брокерских услугах договора купли-продажи: «Покупатель нанял брокера». Если это предложение отсутствует, комиссия брокера может увеличить налог на передачу собственности.

Ситуация в Австрии

В Австрии агенты по недвижимости обычно являются двойными агентами. Обычно они заказываются и оплачиваются продавцом. Однако на практике покупатель не может получить доступ к данным продавца без комиссии, а это означает, что он также должен заплатить. Однако в результате брокер обязан представлять обе стороны.

Брокерское вознаграждение также обычно уплачивается только после успешного заключения договора купли-продажи, аренды или аренды. Есть исключения из единственного мандата агентства.

Агентское вознаграждение при продаже недвижимости составляет не более:

• Стоимость до 36 336 евро за 4%
• от 36 336 евро до 48 448 евро = 1453 евро каждый
• Стоимость от 48 448 евро за каждые 3%

Комиссия за заключение договоров аренды

С 1 сентября 2010 г. законом установлены следующие максимальные комиссии за посредничество при заключении договоров аренды:

Посредничество при заключении основных договоров и договоров субаренды квартир и частных домов (агент по недвижимости также не является управляющим домом)

Срок действия контракта	домовладелец	Арендатор
неограниченный или ограниченный более чем 3 годами	3 BMM ( ежемесячная арендная плата брутто ) (возможно, плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22)	2 БММ
Ограничено 3 годами	3 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	1 BMM + 1/2 BMM в случае продления (по согласованию)

Посредничество при заключении основных договоров и договоров субаренды квартир и частных домов (агент по недвижимости также является администратором дома)

Срок действия контракта	домовладелец	Арендатор
неограниченный или ограниченный более чем 3 годами	2 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	1 БММ
Ограничено 3 годами	2 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	1/2 BMM + 1/2 BMM в случае расширения (по согласованию)
Ограничено 2 годами	1 BMM, возможно плюс 5% на специальные выплаты в соответствии с § 22	1/2 BMM + 1/2 BMM в случае расширения (по согласованию)

Посредничество при заключении договоров аренды коммерческих помещений

Срок действия контракта	домовладелец	Арендатор
неограниченный или ограниченный более чем 3 годами	3 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	3 месячной арендной платы брутто
Ограничено 3 годами	3 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	2 BMM + дополнение к 3 BMM в случае продления (по согласованию)
Ограничено 2 годами	3 BMM, возможно плюс 5% для специальных платежей в соответствии с § 22	1 BMM + дополнение к 3 BMM в случае продления (по согласованию)

Комиссионные агентства недвижимости облагаются налогом с продаж.

Ситуация в Швейцарии

В Швейцарии деятельность «агента по недвижимости» (примечание: этот термин не существует в Швейцарии) оплачивается исключительно домовладельцами или продавцами. В соответствии со Швейцарским кодексом обязательств передача расходов на арендатора невозможна. Вы бы хотели, чтобы z. Б. Немецкие подходы, воспринимаемые как « ростовщичество ». Как правило, деятельность «агента по недвижимости» осуществляется квалифицированными администраторами недвижимости из числа доверенных лиц, экономистов по недвижимости или деловых людей.

Другие страны

Брокеры, заказанные и оплачиваемые домовладельцем

Помимо Швейцарии, агенты по недвижимости получают заказы от домовладельцев в Бельгии, Великобритании, Ирландии, Нидерландах и Норвегии.

Брокеры, заказанные домовладельцем, но оплачиваемые арендатором

Помимо Австрии, брокерам также платят арендаторы в следующих странах (комиссия брокера в скобках в процентах от годовой арендной платы):

• Финляндия: 8,33 процента
• Дания: 6,25 процента
• Франция: 4,50 процента
• Люксембург: 8,33 процента
• Италия: 3,50 процента
• Швеция: 1,75 процента

Для сравнения:

• Австрия: 22,7 процента
• Германия: 13,10 процента

литература

• Эрвин Зайлер: Брокер по недвижимости - Возможности развития основных стратегий. 2-е издание, Штутгарт 2007.
• Марио Аксманн: Брокерское право и брокерские услуги до 1900 года. Штутгарт, 2004 год.
• Хельмут Зейдел: «Закон о брокерах» - руководство для брокеров и их клиентов. nwb Verlag, Берлин.

веб ссылки

• Комплексное исследование брокерских комиссий в Германии, июнь 2006 г. (PDF; 786 kB)

Индивидуальные доказательства

1. ↑ Архивная ссылка ( Памятка от 15 января 2013 г. в Интернет-архиве )
2. ↑ Информация о разрешении согласно § 34c GewO, IHK Frankfurt am Main
3. ↑ Архивная ссылка ( Памятка от 21 октября 2012 г. в Интернет-архиве )
4. ↑ Брокер: Стандарт DIN устанавливает стандарты качества. (Больше не доступны в Интернете.) IVD Immobilienverband, архивируются с оригинала на 19 октября 2016 года ; Проверено 18 октября, 2016 . 
5. ↑ Бундестаг отвергает новое регулирование брокерских сборов. (Больше не доступны в Интернете.) Immonet.news, 7 февраля 2011, в архиве с оригинала на 27 января 2013 года ; Проверено 8 апреля 2013 года . 
6. ↑ Комиссия брокера только по клиентскому принципу. Пресс - релиз в Федеральном совете архиве , доступ к 30 мая 2014 года . 
7. ↑ Арендный тормоз, реформа арендного права. (Больше не доступны в Интернете.) Федеральный совет сайта , пленарное заседание, архивируются с оригинала июля 2, 2014 ; Проверено 19 июня 2014 года . 
8. ^ Герман-Йозеф Тенхаген: Новый принцип заказа: изгнание брокера из рая . Spiegel Online, 30 мая 2015 г., по состоянию на 1 июня 2015 г.
9. ↑ Печатные материалы Бундестага Германии 19/15827. В: https://dip21.bundestag.de/ . Германский Бундестаг, 11 декабря 2019, доступ к 10 июля 2020 года . 
10. ↑ Совместная брокерская комиссия: закон избавляет покупателей недвижимости. В: tagesschau.de . 22 декабря 2020, доступ к 26 декабря 2020 . 
11. ↑ Будьте осторожны с оговоркой о брокерских услугах. В: Tagesspiegel. Проверено 7 сентября 2018 года . 
12. ^ RIS - Целые правовое регулирование для профессиональной этики и правил практики для агентов по недвижимости - Федеральный закон закрепил, версия от 5 апреля 2011 года . Федеральное канцелярия Австрии. Проверено 5 апреля 2011 года.
13. ↑ ^{а б} http://helpv1.orf.at/?story=435