Расположение (собственность)

В в сфере недвижимости, местоположение понимается точное географическое расположение в наземных или земельных прав , принимая во внимание их использование .

Общий

Местоположение как определяющее соединение - это географическое положение, в котором находится недвижимость . Местоположение имеет решающее значение как фактор местоположения в целом при оценке и особенно при оценке недвижимости . Это наиболее важный нематериальный фактор, влияющий на цену и стоимость. Местоположение и местоположение - не синонимы. В то время как каждое местоположение имеет местоположение, местоположение становится местоположением только "из-за специфических для использования, по-разному оцениваемых условий окружающей среды и рыночных условий, которые меняются со временем ..." Требования к размещению в основном определяются предполагаемым использованием. При разработке проекта недвижимости три фактора - капитал , идея и местоположение - сочетаются друг с другом для строительства объекта недвижимости . Хотя идея и капитал все еще можно описать как в значительной степени изменчивые и подверженные влиянию даже после строительства объекта, после принятия решения о местонахождении на него больше нельзя повлиять из-за высоких транзакционных издержек . Таким образом, местоположение является одним из немногих факторов, которые нельзя изменить в сфере недвижимости.

разновидность

С точки зрения местоположения различают макро- и микро-местоположения. Эти термины соответствуют топографическому пространственному или местному положению . В то время как макро-местоположение относится к крупномасштабной среде, в которой находится объект недвижимости ( например, в небольшом городке , городе , регионе , штате или континенте, на котором расположен объект), под микро-местоположением понимается прямое или мелкое окружающая среда собственности. Таким образом, микрорайон рассматривает окрестности, окружающие объект недвижимости. В случае городского земельного участка в центре внимания оценки находятся город и район в рамках макролокации ; в случае микролокации роль играет улица и ее ближайшее окружение ( окрестности ).

Жилая и коммерческая недвижимость

Из-за различий в использовании и их влияния на вопрос местоположения различают жилую и коммерческую недвижимость. Для жилой и коммерческой недвижимости основными факторами местоположения являются транспортное сообщение , подключение к местному общественному транспорту , подключение к дому или выданные разрешения на строительство .

Жилая недвижимость

Расположение жилой недвижимости называется жилой зоной . Существенными критериями являются, в частности, существующая инфраструктура снабжения , социальный статус района (от социальной точки до поселка вилл ), досуг , существующие местные зоны отдыха , иммиссионная ситуация , тихая обстановка или плотность использования.

Коммерческая недвижимость

Местонахождение коммерческой недвижимости называется местонахождением бизнеса . Следующие критерии особенно важны для успеха торговли: развитие населения , структура населения , покупательной способности потенциал , существующие парковочные места , пешеходную частоты (в розницу ), дорожные связи , железнодорожной станции , порта или аэропорта ( отрасли ).

Классификация

Сводку всех критериев местоположения можно разделить на четыре основные группы, каждая из которых оценивается:

В случае жилых районов различают чистые жилые районы ( Раздел 3 BauNVO ), общие жилые районы ( Раздел 4 BauNVO), специальные жилые районы ( Раздел 4a BauNVO), сельские районы ( Раздел 5 BauNVO), смешанные районы ( Раздел 6 БауНВО) и городских территорий ( Раздел 6а БауНВО). Коммерческая недвижимость уже частично разрешена в смешанных районах, городских районах, а также в основных районах ( § 7 BauNVO). Существует только коммерческое использование в коммерческих зонах ( § 8 BauNVO) и промышленных зонах ( § 9 BauNVO).

Коммерческая недвижимость в A-местах имеет частоту пешеходов от 10 000 до 15 500 пешеходов в час ( пешеходные зоны ), в B-местах - от 40 до 75% от этой частоты. Можно предположить, что улица с самой высокой проходимостью имеет самую высокую покупательную способность в центре города. Из этого можно сделать вывод, что это отличное место. Чем ниже звук шагов, тем хуже расположение собственности. В случае с коммерческой недвижимостью некоторые авторы добавляют локацию 1С для наименее привлекательной локации, где частота пешеходов составляет менее 40% от локации А.

Юридические проблемы

Рыночная стоимость ( рыночная стоимость ) недвижимости определяется в соответствии с § 194 BauGB как «цена на момент времени, к которому относится определение, при обычных деловых операциях в соответствии с правовыми условиями и фактическими свойствами, другое качество и местонахождение имущества или другого объекта оценки могло быть достигнуто независимо от необычных или личных обстоятельств ». Таким образом, местонахождение собственности является неотъемлемой частью юридического определения рыночной стоимости. На основе сбора закупочных цен, предусмотренного в разделе 195 BauGB, средние значения местоположения для почвы должны определяться по всем направлениям в строительном законе в соответствии с разделом 196 BauGB, принимая во внимание разный статус застройки (нормативы стоимости земли ). В соответствии с Разделом 4 (2) ImmoWertV , состояние собственности определяется совокупностью правовых условий, влияющих на рыночную стоимость и фактическую собственность, другие свойства и местонахождение собственности. В соответствии с Разделом 6 (4) ImmoWertV, характеристиками местоположения собственности являются, в частности, транспортное сообщение, окрестности, жилое и деловое расположение, а также влияние окружающей среды.

важность

Чем выше уровень классификации, тем выше рыночная стоимость сопоставимой собственности. Таким образом, рыночная стоимость недвижимости растет и падает вместе с ее местоположением. Таким образом, классификация влияет на покупную цену недвижимости и размер арендной платы ; в случае финансирования недвижимости классификация местоположения включается в рейтинг недвижимости . В то время как денежный поток в собственности ипотечного и местоположение каждый взвешиваются на 30% в рейтинге коммерческой недвижимости, то рынок недвижимости и имущества каждого внести 20%.

литература

  • Эгон Мурфельд (Hrsg.): Специальное деловое администрирование в сфере недвижимости (5-е издание). Hammonia Verlag Hamburg, ISBN 978-3-87292-220-5
  • Ханспетер Гондринг: Управление недвижимостью : Справочник для учебы и практики (2-е издание). Вален Верлаг, ISBN 978-3800634187
  • Эрвин Зайлер / Хеннинг Дж. Грабенер: Экспертиза в сфере недвижимости от А до Я: Словарь с исчерпывающими ответами на вопросы из отрасли недвижимости (8-е издание). ISBN Grabener Verlag 978-3925573262
  • Лидвина Кюне-Бюнинг / Фолькер Нордальм / Лизелотта Стевелинг: Основы жилищного строительства и недвижимости (4-е издание). Кнапп Верлаг Франкфурт, ISBN 978-3831407064

Смотри тоже

Индивидуальные доказательства

  1. ↑ Моника Вальтер / Гюнтер Мунке / Майке Шварте, анализ местоположения и рынка , 2001, стр. 5
  2. ↑ Юрген Платц, Управление недвижимостью: критерии проверки местоположения, содержания, доходности , 1993, стр. 49
  3. ↑ Майкл Мютце (Ред.), Immobilieninvestitions , 2009, стр. 1 и.
  4. ↑ Вольфганг Кляйбер , Определение рыночной стоимости в соответствии с Постановлением об оценке , 2007 г., стр. 1351 f.
  5. ↑ Кристоф Харес, О собственности с точки зрения теории бухгалтерского учета и оценки , 2011 г., стр. 158
  6. ↑ Михаэль Брюкнер, Практическое руководство по приобретению недвижимости , 2016 г., стр. 147
  7. ↑ Кристина Арндт, Нормы стоимости земли в районах с низкими закупочными ценами , 2014 г., стр. 65
  8. ↑ TEGoVA, Европейская недвижимость и рейтинг рынка: Руководство для экспертов , октябрь 2003 г., VAP 10-12, стр. 11 и далее.