Контроль стоимости аренды

Фиксированная цена аренды (также замораживание арендной платы , аренда замораживания или арендовать тормоз ) является главным государством установления цен на аренду по юридически стандартизованным ценам максимальных или запрещения или ограничению повышения арендной платы в рамках жилых арендных соглашений .

В 2016 году 14 из 36 стран ОЭСР в той или иной форме имели контроль над арендной платой, включая четыре штата в США .

В дополнение к выплате социального жилья или жилищных пособий фиксированная арендная плата является одной из нескольких предлагаемых мер по созданию доступного жилья.

Среди экономистов существует научный консенсус в отношении того, что фиксированные арендные цены снижают качество и количество арендных единиц.

формировать

Термин « контроль цены аренды» может означать различные формы контроля цен :

  1. Верхние пределы арендной платы для первого поколения или фиксированные арендные цены - это контроль цен, который вообще не допускает повышения арендной платы. Арендная плата обычно замораживается по ставке, действующей на момент вступления закона в силу.
  2. Строгий контроль над ценами на аренду - это контроль над ценами, при котором арендная плата может расти регулируемым государством образом, но продолжает применяться между арендаторами. Таким образом, новый арендатор платит примерно такую ​​же арендную плату, как и предыдущий арендатор.
  3. Соглашения о ценах на аренду второго поколения описывают ограничения на увеличение арендной платы во время аренды. Тем не менее, возможно повышение арендной платы между арендами до рыночной цены. То есть новые арендаторы платят рыночную арендную плату, но ее повышение ограничено до тех пор, пока действует договор аренды.

Экономика

теория

Микроэкономическая модель для фиксированных цен на аренду: максимальная цена ниже рыночной цены (p *) приводит к избыточному спросу (дефициту), поскольку спроса (q2) на жилье больше, чем предлагается (q1).

В экономике фиксированные арендные цены анализируются как форма контроля над ценами. Современная неоклассическая или новокейнсианская теория рассматривает фиксированные арендные цены в значительной степени отрицательно. Как и любой другой контроль цен, контроль арендных цен ведет к дефициту и дефициту, поскольку частные инвестиции сдерживаются. Кроме того, возникают потери благосостояния и неэффективность, поскольку определенная часть предложения никогда не восстанавливается из-за ценовых ограничений.

Еще в 1946 году Милтон Фридман и Джордж Стиглер указали, что фиксированные арендные цены вынудят домовладельцев преобразовать свои арендные квартиры в кондоминиумы, чтобы сохранить рыночную цену. Это привело бы к нехватке арендных квартир и дальнейшему сокращению предложения. Кроме того, возникнут проблемы с координацией, поскольку у арендаторов квартир с привязкой к аренде не будет стимулов покидать их, если их жилье будет нуждаться в изменении. Такое неправильное размещение может привести к тому, что домохозяйства без детей будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что является неэффективным распределением.

Отсутствие стимулов для частных инвестиций также приведет к долгосрочному ухудшению жилищного фонда.

Эмпиризм

В ряде научных исследований проанализировано реальное влияние фиксированных цен на аренду на различных рынках. Эмпирическая работа по фиксированным ценам на аренду исследует их влияние на:

  • Размер арендной платы
  • Предложение аренды (количество)
  • стимулы домовладельцев к инвестированию в здания (качество)
  • Стоимость недвижимости
  • Мобильность арендаторов

Международный

В ранних исследованиях 1980-х и 1990-х годов изучались соглашения о ценах на аренду как первого, так и второго поколения. Было показано, что все формы контроля арендной платы снизят качество доступного арендуемого жилья. Кроме того, такая фиксация цен не принесет существенной выгоды домохозяйствам с низкими доходами. Однако другое исследование показало обратное: главными бенефициарами лимита арендной платы были люди с низкими доходами и пожилые люди. Несколько более равномерное распределение экономических ресурсов между арендаторами произошло в результате фиксированных цен на аренду для первого, а не для второго поколения. Кроме того, снижается мобильность арендаторов, что указывает на снижение эффективности распределения.

Исследование 2000 года показало, что в Нью-Йорке стоимость арендаторов, не имеющих доступа к регулируемому жилью, не учитывается, если принять во внимание более высокие цены в нерегулируемом районе. Домохозяйства в квартирах с фиксированной арендной платой первого поколения не получат от них значительной экономической выгоды. Им было бы даже лучше, если бы эти фиксированные цены не были установлены. Другое исследование подсчитало, что стоимость аренды для домохозяйств составляет 200 долларов США за единицу аренды в год.

Исследование рынка аренды в Нью-Йорке, проведенное в 2003 году, показало, что контроль над арендными ценами отрицательно сказался на эффективном распределении жилой площади. При консервативных предположениях можно предположить, что около 20% сдаваемых внаем квартир попадут под такое неправильное размещение .

В исследовании 2007 года изучалось влияние пределов аренды на рынок аренды в Бостоне . Хотя регулирование цен оказало лишь незначительное влияние на строительство новых жилых домов, рассматриваемые жилые единицы были построены непосредственно как кондоминиумы. Кроме того, сдаваемые в аренду квартиры были бы преобразованы в кондоминиумы. Соответственно, верхний предел арендной платы привел к сокращению количества сдаваемых в аренду квартир. Качество тоже снизилось. Отмена местного потолка арендной платы привела к значительному увеличению арендной платы. Однако только 1,2% от увеличения арендной платы можно отнести к сделанным инвестициям.

В 2011 году дальнейшее исследование рынка аренды в Массачусетсе показало, что доля миноритарных акционеров увеличилась из-за предельных цен на аренду , но в то же время привело к их большей концентрации в определенных областях и, как следствие, к большей сегрегации .

В 2014 году исследование рынка аренды в Кембридже, штат Массачусетс, дало аналогичные результаты. Недвижимость, на которую распространяется верхний предел арендной платы, была оценена примерно на 50% ниже, чем нерегулируемая недвижимость с сопоставимыми характеристиками в тех же районах. Эффект перелива также снизит стоимость недвижимости, на которую не влияет потолок арендной платы, на 12%. 55% затрат, понесенных собственниками в связи с потолком арендной платы, являются отрицательными внешними эффектами . Общая сумма затрат составила 2 миллиарда долларов, а арендаторы получили экономию в размере 300 миллионов долларов.

В исследовании 2019 года было проанализировано влияние контроля над ценами на рынок аренды в Сан-Франциско . Выяснилось, что мобильность арендаторов снизилась на 20%. В то же время предложение сдаваемых внаем квартир упало на 15%, поскольку домовладельцы переоборудовали или отремонтировали свои квартиры в кондоминиумы. В среднем арендная плата по городу выросла примерно на 7%. Таким образом, фиксированная арендная плата предотвратила выселение постоянных арендаторов в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе потерянное предложение арендных квартир привело к росту рыночной арендной платы и, в конечном итоге, подорвало цели закона.

Германия

В 2014 году экономисты DIW Berlin утверждали, что контроль над арендными ценами в Германии вряд ли окажет влияние на снижение цен. Определенный эффект распределения может быть достигнут в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе отрицательные эффекты явно перевесят как арендаторов, так и домовладельцев. Основываясь на данных о рынке аренды в то время, утверждалось, что при долгосрочном сравнении не было увеличивающейся нехватки жилья, но что это было циклическим из-за планирования и строительства, в основном многолетней продолжительности от Решение до достройки новых квартир. На данный момент не хватает маленьких и дешевых квартир. В документе для обсуждения также упоминается ряд других исследований по истории регулирования арендных цен в Германии. Тезис о том, что отмена мер защиты арендаторов, таких как контроль арендной платы, будет стимулировать инвестиции в жилищное строительство, не может быть здесь эмпирически доказан. В каждый период существуют разные переменные, которые сами по себе могут иметь решающее значение для изменений в арендуемом жилье, финансируемом из частных источников. Временная связь между изменениями в законодательстве об аренде в послевоенный период и развитием инвестиций в жилищное строительство показывает, что неправильно изображать, например, строительный бум между 1970 и 1974 годами как следствие закона о демонтаже. Тогда низкий уровень жилищного строительства в период с 1968 по 1970 год останется необъяснимым. То же самое относится и к последующему сокращению жилищного строительства с 1974 года и далее. В период с 1971 по 1974 год был принят Закон о защите от увольнения. Следовательно, предполагаемое влияние защиты арендаторов как причины снижения не может быть доказано эмпирически. Другие авторы приходят к выводу, что строгий контроль за арендной платой после Второй мировой войны, в частности, обострил нехватку жилья в Германии. Только за счет постепенной отмены регулирования арендной платы в Германии можно было активизировать строительную деятельность.

Оценка DIW в 2016 году показала, что снижение цен на аренду не замедлило рост цен - напротив, арендная плата в некоторых мегаполисах росла еще быстрее. Это можно объяснить тем, что цены являются лишь сигналами дефицита, а реальной причиной является несоответствие между доступной жилой площадью и спросом. Поэтому решение жилищной проблемы может быть достигнуто только за счет расширения диапазона доступного арендного жилья.

В Берлине эмпирическое исследование, проведенное в 2017 году IdW, связанным с работодателями, классифицировало ограничение арендных цен как неэффективное, хотя оно показало снижение арендных цен чуть менее чем на 3% в ответ на введение ограничения арендных цен.

В другом исследовании, проведенном DIW в Берлине в 2018 году, были определены эффекты для всех областей Германии с пределом арендной платы, при этом изменения цен на регулируемые и нерегулируемые квартиры сравнивались друг с другом. Ограничение арендной платы оказало сдерживающее влияние на цены в регионах с существенным ростом арендной платы.

В 2019 году исследование DIW Berlin пришло к выводу, что контроль арендных цен во втором поколении снижает арендную плату за квартиры с контролируемой арендной платой, но в то же время увеличивает арендную плату за квартиры без контроля цен. Кроме того, фиксированные цены привели бы к потере благосостояния в краткосрочной перспективе, поскольку это привело бы к неправильному распределению.

Исследование, проведенное по заказу Управления городского развития и жилищного строительства Гамбурга в 2019 году, показало, что введение ограничения арендной платы существенно не повлияло на динамику цен на аренду. Одна из причин заключается в том, что многие арендодатели использовали льготы, такие как модернизация и временная сдача в аренду мебели. Это позволяет увеличить арендную плату за пределы ограничения цен на аренду. В Гамбурге квартиры с ремонтными работами также будут предлагаться как модернизированные. Ассоциация «Арендаторы помогают арендаторам» не считает исследование очень значимым, поскольку данные оценки были получены за 2017 и 2018 годы, когда еще существовала юридическая неопределенность, которая больше не применяется.

Мнения

Среди экономистов существует научный консенсус в отношении того, что фиксированные арендные цены снижают качество и количество арендных единиц.

В опросе экономистов, студентов-экономистов и членов Американской экономической ассоциации в 1992 году 93% в целом или с некоторыми оговорками согласились с тем, что поддержание арендной платы снизит количество и качество доступного жилья.

Многие экономисты предлагают социальное жилье или жилищные пособия в качестве эффективных альтернатив, позволяющих сделать жилье более доступным для арендаторов без искажения рынка жилья. Однако расширение существующих программ финансирования потребует резкого увеличения государственных расходов.

Шведский экономист по недвижимости Ассар Линдбек сказал о фиксированных ценах на аренду:

«Контроль арендной платы, по-видимому, является наиболее эффективным из известных в настоящее время методов разрушения города, за исключением бомбардировок».

«Контроль арендной платы кажется наиболее эффективным из известных в настоящее время методов разрушения города - помимо бомбардировок».

- Ассар Линдбек

Пол Кругман считает, что контроль за арендной платой препятствует строительству новых домов, ухудшает отношения арендатора и арендодателя и приводит к увеличению арендной платы за квартиры, не контролируемые по цене, на рынках, где не все квартиры подлежат контролю арендной платы. Заявление Кругмана, однако, подверглось критике, потому что отказ от коленного рефлекса обычно не оправдывает себя, и теперь существуют совсем другие и более гибкие механизмы контроля арендной платы так называемого второго поколения. Самое позднее с середины 1990-х годов информативная ценность простых моделей спроса и предложения для оценки контроля арендной платы на несовершенных рынках подвергалась сомнению. Соответственно, в международной литературе также приводятся аргументы в пользу разумно продуманных интервенций на рынке аренды.

Сторонники мягких («хорошо продуманных») интервенций так называемого второго поколения, дифференцированные правила могут представлять собой защиту от колебаний арендной платы и, таким образом, повышать эффективность. Немецкие правила аренды до введения тормоза арендной платы также подпадают под эту категорию: чрезмерная арендная плата уже запрещена в новых договорах в соответствии с § 5 WiStGB, повышение арендной платы ограничено в существующих договорах аренды с верхним пределом, а арендаторы защищены от расторжения закон. Конкретная степень возможного вмешательства также вызывает споры среди сторонников регулирования цен на аренду.

Международное положение

Германия

1922-1945 гг.

После окончания мировой войны, разразившейся во многих городах, жилищное строительство значительно сократилось после войны 1918 года, когда в Германии в 1922 году был введен Закон об аренде Рейха, согласно которому изначально было возможно свободное соглашение между арендной платой, но в одностороннем порядке по так называемой установленной законом арендной плате сокращение могло быть. Это относилось к арендной плате с 1 июля 1914 года, так называемой мирной арендной плате , и могло быть увеличено только за счет фиксированных надбавок, установленных государственными властями. Чтобы покрыть расходы на техническое обслуживание и ремонт, а также с учетом инфляции с 1914 по 1923 год , эта система надбавок сбивала с толку, но в конечном итоге арендная плата отставала от динамики цен на другие основные нужды и была поднята только до довоенного уровня и выше. после окончания инфляции. В реализации и пересмотре положений о ценах на аренду равное представительство арендаторов и арендодателей сыграло важную роль. В 1931 году постановлением о чрезвычайном положении была снижена установленная законом арендная плата. 17 октября 1936 года национал-социалисты ввели замораживание арендной платы, и были созданы новые органы арендной платы.

1945–1990 (ФРГ)

Старые здания

После окончания национал-социалистического правления вышеупомянутые правила для старых зданий первоначально продолжали применяться в обеих частях Германии, поэтому владение недвижимостью часто считалось «убыточным» еще в 1950-х годах, так как расходы на техническое обслуживание, ремонт и администрирование продолжал расти с каждым годом. Ежемесячная арендная плата за квартиры в старых домах иногда была меньше одной марки за квадратный метр.

С Федеральным законом об аренде 1955 года арендная плата за квартиры, построенные до 1948 года, могла быть увеличена на 5%. Кроме того, было разрешено повышение арендной платы еще на 10% для квартир с подогревом полов или центральным отоплением.

Новостройки

В Западной Германии Первый Закон о жилищном строительстве от 26 апреля 1950 г. распространялся на квартиры, субсидируемые государством, в то время как правила ценообразования не применялись к жилью, финансируемой из частных источников (рыночная аренда). В соответствии с Постановлением об аренде от 20 ноября 1950 г. за вновь созданную жилую площадь с налоговыми льготами можно было взимать только плату за аренду . Это также может иметь максимальную высоту 1,50 DM на квадратный метр. Во Втором жилищном законе 1956 г. снова применяются ставки арендной платы за жилье, субсидируемое государством, и рыночная арендная плата за жилищное строительство, финансируемое из частных источников. Цель заключалась в том, чтобы увеличить долю новых квартир, финансируемых из частных источников, по сравнению со старыми зданиями. Однако это не увенчалось успехом, потому что в 1960-е годы доля привязанного к арендной плате социального жилья в завершенных квартирах была очень высокой - от 30 до 45 процентов.

Демонтаж регламента

24 мая 1960 года против голосов СДПГ Бундестаг принял закон, инициированный тогдашним министром жилищного строительства Полем Люке, о ликвидации принудительного жилищного хозяйства и о социальной аренде и жилищном праве . Однако вступление в силу было отложено до 1963 года из-за большого общественного интереса и связанных с этим политических споров. Затем, с 1 августа 1963 года, домовладельцам в Западной Германии было разрешено немедленно увеличить свои требования к арендной плате «надлежащим образом» до максимальной ставки в 25 процентов, а с 1964 года также не было никаких максимальных ограничений для арендной платы за старые здания.

1945–1988 (Западный Берлин)

В Западном Берлине , в отличие от Западной Германии, фиксированная арендная плата действовала до 1988 года, а затем была отменена Сенатом Западного Берлина спустя более 70 лет.

1945–1990 (ГДР)

В ГДР замораживание арендной платы, действовавшее с 1936 года, было продлено сначала в 1946 году советской военной администрацией в Германии, а затем правительством ГДР и продолжало действовать до воссоединения . По данным Института немецкой экономики (IW) , ни модернизация, ни ремонт не могли быть профинансированы из текущего дохода от аренды, так что жилищный фонд все больше приходил в упадок, а многие старые квартиры в центральных городах ГДР становились непригодными для жилья. Поэтому на протяжении многих лет частные домовладельцы, которые не подвергались экспроприации, часто отдавали свою недвижимость государству, чьи компетентные жилищные службы распределяли дефицитную жилую площадь в соответствии с определенными критериями, а иногда и после многих лет ожидания.

Спад строительства социального жилья с 1988 г.

Социальное жилье было социальным достижением 1920-х годов. Более 70 лет существует концепция доступного жилого пространства для низкооплачиваемых работников. Начиная с 1988 г. строительство социального жилья сильно потеряло свое значение из-за масштабной приватизации и одновременного отказа государства от субсидий. Если в 1987 году насчитывалось 3,9 миллиона единиц социального жилья, то в конце 2001 года насчитывалось лишь около 1,8 миллиона единиц жилья. По крайней мере, до середины 2010-х годов около 100 000 других квартир теряли свой статус социального жилья каждый год. В результате фиксированные цены на аренду применялись к все меньшему количеству квартир. Основа - закон о социальных жилищных субсидиях. В таких случаях аренда возможна только для арендаторов с видом на жительство, а арендодателям разрешается требовать только так называемую плату за аренду .

Объединение после 1990 г.

После 1990 г. фиксированные цены на аренду также были постепенно отменены в новых федеральных землях, а Закон о передаче арендной платы (MÜG) (Федеральный вестник законов I, стр. 748), объявленный 10 июня 1995 г., стандартизировал положения о ценах на аренду с вступлением в силу. с 1 января 1998 г. по всей Германии. До 2015 года определение арендной платы ограничивалось только законом о белых воротничках по всей стране. Это вводит понятие чрезмерной ренты в соответствии со статьей 5 Закона об экономическом уголовном праве (WiStG 1954). Это является административным правонарушением. Требование арендной платы в результате использования низкого предложения в размере более чем на двадцать процентов выше местной арендной платы наказывается штрафом до пятидесяти тысяч евро (действующая версия). Кроме того, существуют положения о наказании за ростовщичество , в том числе и за должностные преступления. В соответствии с разделом 558 Гражданского кодекса Германии (BGB) повышение арендной платы в текущих договорах аренды может и может, если не согласовано иное, запрашиваться только в пределах максимальной местной сравнительной арендной платы .

Закон о внесении изменений в Закон об аренде (2013 г.)

Доля домохозяйств-арендаторов на рынке свободного жилья с перегрузкой по всем расходам, связанным с проживанием (аренда, отопление и т. Д.). Перегрузка - это когда стоимость жилья превышает 40% располагаемого дохода домохозяйства. Этот показатель соответствует показателю Евростата «Норма превышения затрат на жилье».

1 мая 2013 г. вступил в силу Закон о внесении изменений в Закон об аренде. Если предыдущая арендная плата значительно ниже местной арендной платы, домовладелец не может повышать арендную плату так же сильно, как раньше, в особо востребованных районах крупных или университетских городов. В некоторых областях федеральные земли могут установить, что арендная плата может быть увеличена максимум на 15% в течение трех лет вместо прежних 20%.

В предыдущие годы чрезмерная нагрузка на жилье в домохозяйствах-арендаторах увеличивалась из-за роста арендной платы и стоимости энергии.

Аренда тормоза (2015)

С Законом о внесении поправок в Закон об аренде жилья (MietNovG), принятым 5 марта 2015 года голосами большой коалиции ( ХДС , ХСС и СДПГ ) и при воздержании оппозиции Бундестагом, постановления, известные в просторечии как ограничение арендной платы на «соглашения об уровне арендной платы в начале аренды в районах с ограниченным рынком жилья». Раздел 556d и далее BGB позволил федеральным землям впервые по закону ограничить арендную плату, требуемую для всех арендодателей при новой аренде существующих квартир, на основании постановления .

На федеральном уровне

Раздел 556d (2) Гражданского кодекса Германии уполномочивает федеральные земли издавать законодательные постановления. Это постановление позволяет определять районы как районы с ограниченным рынком жилья на срок не более пяти лет. Районы с напряженными жилищными рынками существуют, если достаточное предложение сдаваемых в аренду квартир в муниципалитете или части муниципалитета при соответствующих условиях особенно подвержено риску (раздел 556d (2), предложение 2 BGB). Этот риск может возникать, в частности, если область соответствует одному из критериев номеров с 1 по 4 § 556d, параграфа 2, предложения 3 BGB. Однако федеральные земли также могут определять свои собственные критерии, поскольку в предложении 3 говорится только «в частности», и поэтому оно не является окончательным.

На так называемом «напряженном рынке жилья» требуемая арендная плата не может превышать 10% от местной сравнительной арендной платы ( пункт 1 статьи 556d BGB). Чтобы определить обычную сравнительную арендную плату в данном месте , что подтверждается юридическим обоснованием, необходимо использовать каталог раздела 558a (2) Гражданского кодекса Германии (BGB). Максимальная арендная плата, разрешенная в соответствии с разделом 556d (1) Гражданского кодекса Германии (BGB), может быть превышена в трех исключительных случаях.

  • Раздел 556e (1) Гражданского кодекса Германии (BGB) предусматривает, что предварительная арендная плата может потребоваться, если она, в свою очередь, допустимо превышает максимально допустимую арендную плату. Предварительная арендная плата - это арендная плата, которую предыдущий арендатор задолжал последним, при этом повышение арендной платы согласовывается в течение одного года до окончания срока аренды, а снижение арендной платы не учитывается.
  • В § 556e параграфа 2 BGB установлено, что после § 556d параграфа 1 BGB максимально допустимая арендная плата в соответствии с § 556d параграф 1 BGB может быть превышена на сумму, взимаемую при модернизации Mieterhöhung в соответствии с §§ 559, 559a BGB для соответствующей квартиры. Однако это применимо только в том случае, если модернизация по смыслу статьи 555b Гражданского кодекса Германии (BGB) проводилась в последние три года до начала аренды.
  • Раздел 556f Гражданского кодекса Германии ( BGB) гласит, что правила ограничения арендной платы не применяются к квартирам, которые используются и сдаются впервые после 1 октября 2014 года, а также к полностью модернизированным квартирам. Ограничение арендной платы навсегда не распространяется на квартиры, подпадающие под это исключение.

Правила ограничения арендной платы не обязывают арендодателя заранее требовать только максимально допустимую арендную плату. Тем не менее, § 556g (2) BGB дает арендатору право требовать арендную плату, которую арендодатель потребовал слишком много и переплатил арендатором. Обязательным условием для этого является то, что арендатор объявил домовладельцу выговор. В жалобе арендатор должен указать домовладельцу, что он считает арендную плату завышенной, и объяснить обстоятельства, из-за которых возникают эти сомнения. Требование о возмещении распространяется только на арендную плату, уплаченную после момента подачи жалобы.

На государственном уровне

Согласно статье 4 MietNovG, закон в основном вступил в силу 1 июня 2015 года. С 28 апреля 2015 года правительства земель были уполномочены в соответствии с разделом 556d (2) Гражданского кодекса Германии (BGB) определять районы с напряженными рынками жилья на срок не более пяти лет. Срок предназначен для обеспечения того, чтобы ограничение арендной платы было лишь временным инструментом и предназначалось только в качестве вспомогательной меры для мер жилищной политики в федеральных землях, чтобы не допустить развития рынка до тех пор, пока меры социального жилья в федеральных землях не примут меры. эффект. Законодательное постановление, изданное федеральными землями, должно, однако, отличаться от других законодательных постановлений, быть обоснованным правительством штата для того, чтобы быть эффективным ( Раздел 556d, пункт 2, предложения 5–7 BGB).

Согласно разделу 1 Постановления об ограничении арендной платы, вступившего в силу с 1 июня 2015 года, Берлин является муниципалитетом с напряженным рынком жилья, в котором адекватное предложение населения арендуемыми квартирами на разумных условиях особенно подвержено риску. Такие постановления были изданы правительствами земель Баден-Вюртемберг, Бавария, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания, Нижняя Саксония, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия. В Баден-Вюртемберге постановление об ограничении арендной платы действует там в 68 муниципалитетах, в Баварии - в 137 муниципалитетах, в Бранденбурге - в 19 муниципалитетах, в Бремене - в городской зоне Бремена, за исключением Бремерхафена, в Гамбурге - на всей городской территории. области, в Гессене для 16 муниципалитетов, в Мекленбурге-Передней Померании для Грайфсвальда и Ростока, в Нижней Саксонии для 12 муниципалитетов, в Северном Рейне-Вестфалии для 22 муниципалитетов, в Рейнланд-Пфальце для муниципалитетов Ландау, Людвигсхафен, Майнц, Шпейер и Трир и Тюрингия для муниципалитетов Эрфурт и Йена.

Федеральные земли Саксония и Саксония-Ангальт, а также Саар пока отказались от принятия соответствующего постановления. Однако правительство Саксонии планирует (с июня 2021 года) ввести ограничение арендной платы в Дрездене и Лейпциге с 1 января 2022 года.

Однако постановления земель Баден-Вюртемберг, Бавария, Бранденбург, Гамбург (2015) и Гессен были признаны недействительными местными или региональными судами, потому что правительства земель не выполнили или недостаточно выполнили обязательство по изложению причин, или из-за обоснования существовал, однако не был опубликован. Иски арендаторов с целью получения финансовой компенсации от ответственных федеральных земель потерпели неудачу в двух федеральных землях.

эффективность
Рост товарооборота в Берлине за счет операций с недвижимостью в абсолютных цифрах по сравнению с его долей в общем обороте Германии.

Среди прочего был незначительный эффект от первого ограничения арендной платы. объясняется тем, что арендаторы не осуществляют права, предоставленные им Законом о внесении изменений в Закон об аренде. Поэтому арендная плата за квартиру во многих городах продолжала расти. По этой причине в 2016 году уже была инициатива Федерального совета по усовершенствованию действующего закона.

В Берлине с 2007 по 2013 год оборот операций с недвижимостью в абсолютных цифрах и его доля в общенациональном обороте развивались параллельно. В первый год после того, как Берлин применил возможности Закона о внесении поправок в Закон об аренде, ситуация изменилась: хотя абсолютные продажи продолжали расти до 2015 года, как и в предыдущие годы, доля общенациональных продаж упала. С 2015 года, когда было введено ограничение на стоимость аренды, абсолютные продажи также упали.

законность

67-я гражданская палата Берлинского окружного суда выразила сомнения в конституционности ограничения арендной платы. Соответственно, Палата направила две находящиеся на рассмотрении апелляции в Федеральный конституционный суд в соответствии со статьей 100.1 Основного закона для определения конституционности .

Кроме того, в июле 2019 года Федеральный конституционный суд постановил, что ограничение арендной платы не нарушает Основной закон. В ходе разбирательства конституционная жалоба домовладельца к рассмотрению не была принята.

Аренда тормоза (2019)

Tenancy Закон Закон Adjustment (MietAnpG), который предусматривает модификацию правил арендной платы тормоза, предусматривает обязанность арендодателя предоставить информацию в недавно введенном § 556g пункт 1а BGB , если он использует освобождение под § § 556e, 556f BGB. Если домовладелец не выполняет свое обязательство по предоставлению информации, он не может ссылаться на положение об исключениях, которое позволяет ему требовать больше, чем базовое правило § 556d, параграф 1 BGB (местная сравнительная арендная плата плюс 10%). Если, с другой стороны, арендодатель получил необходимую информацию самостоятельно и в требуемой форме, он может ссылаться на исключительные обстоятельства только через два года после того, как информация была получена надлежащим образом. Однако есть исключение из ограничения арендной платы для новостроек. В случае новостроек, собственник может устанавливать арендную плату без каких-либо ограничений. Это сделано для того, чтобы инвесторы не потеряли интерес к строительству новых жилых помещений.

MietAnpG была принята Бундестагом 29 ноября 2018 года и вступила в силу 1 января 2019 года. ХДС / ХСС и СДПГ проголосовали за законопроект, АдГ и СвДП его отклонили, Die Linke и Bündnis 90 / Die Grünen воздержались.

Аренда тормоза (2020)

Закон для расширения и совершенствования правил допустимого уровня арендной платы в начале аренды вступил в силу в апреле 1 , 2020 и представляет собой затягивание арендной платы тормоза. При принятом законе, стоимость аренды тормоз был продлен до 2025 года, и в будущем арендаторы могут ретроспективно претендовать на излишне уплаченную арендную плату.

«Арендное покрытие» в Берлине

«Mietendeckel» - это жаргонный термин, обозначающий закон, принятый Сенатом Берлина о пересмотре правовых норм, регулирующих пределы арендной платы (MietWoG Bln). Закон инициировал в красно-красно-зеленая коалиция должна была включить в публично-правовые ограничения на жилье арендной платы. Основные положения включали замораживание арендной платы, предельные значения арендной платы, снижение арендной платы и ограничение платы за модернизацию . Закон не должен применяться к определенным жилым помещениям, в частности к жилым помещениям, которые были впервые готовы к заселению 1 января 2014 года (новое строительство) или которые финансировались государством. Срок действия закона должен быть ограничен пятью годами, но он был признан недействительным Федеральным конституционным судом 15 апреля 2021 года.

Правовая политика

В октябре 2019 года ответственный министр Кристин Ламбрехт представила ключевые моменты своей повестки дня. После этого срок аренды для новых арендных плат будет увеличен и ужесточен на пять лет. В будущем появится возможность вернуть излишек арендной платы ретроспективно в течение 30 месяцев.

«Аренда стоп» в Баварии

В Баварии стартовал референдум «О замораживании квартплаты на 6 лет». Цель состоит в том, чтобы предотвратить повышение арендной платы в течение 6 лет, в том числе для индексной и дифференцированной арендной платы. Закон будет применяться к 162 баварским городам и муниципалитетам, в которых цены на аренду растут выше среднего уровня. Сбор подписей за утверждение референдума начался в начале октября 2019 года и длился до конца года. Для этого необходимо не менее 25 000 подписей. 16 июля 2020 года Конституционный суд Баварии отклонил референдум. Это было оправдано компетенцией федерального правительства в области права аренды.

Франция

В 1948 году был принят закон о введении квартир с контролируемой арендной платой по всей Франции.

Во Франции небольшая либерализация была проведена во второй половине 20 века. С исчезновением квартир, подпадающих под действие Закона 1948 года, в 2010-х годах были введены новые меры по контролю арендной платы, в первую очередь ограничившие повышение арендной платы в некоторых крупных городах.

Португалия

В 1947 году Антониу де Оливейра Салазар приказал прекратить арендную плату в городах Лиссабон и Порту , который оставался в силе более 40 лет и обеспечил, чтобы за некоторые квартиры в старинном стиле нужно было платить меньше, чем эквивалент пяти евро в месяц по ставке. конец 1980-х гг. После окончания замораживания арендной платы повышение арендной платы ограничивалось компенсацией инфляции до 2006 года, поэтому арендная плата оставалась очень низкой. Поэтому многие домовладельцы приводят свои квартиры в старом городе в аварийное состояние из-за нехватки денег на ремонт. Во многих зданиях отсутствовали основные санитарные узлы с душем и туалетом. В центре Лиссабона в конце 1990-х годов ежегодно разрушалось около 20 домов из-за плохого состояния.

Швеция

В Швеции очень строгий контроль цен на аренду. До 2011 года максимальная годовая арендная плата устанавливалась ассоциациями арендаторов и городскими советами, и арендодателям разрешалось превышать ее максимум на 5%. Стокгольм по-прежнему страдает от острой нехватки жилья (по состоянию на 2016 год): на получение квартиры в аренду уходило в среднем девять лет.

Испания

Каталония стала первым регионом Испании, в котором в сентябре 2020 года был принят закон, регулирующий арендную плату.

Соединенные Штаты

Регулирование арендной платы в Соединенных Штатах является обязанностью государства. Во время Второй мировой войны было временно введено общее замораживание арендной платы. После 1945 года это регулирование переняли отдельные города. В 2018 году в четырех штатах, Калифорнии , Нью-Йорке , Нью-Джерси и Мэриленде , а также в Вашингтоне, округ Колумбия, действуют законы, позволяющие муниципалитетам вводить фиксированные цены на аренду. Тридцать семь штатов запрещают или препятствуют регулированию, в то время как девять штатов разрешают своим городам устанавливать контроль за арендной платой, но в них нет городов, в которых он был бы введен.

В муниципалитетах с фиксированными арендными ставками они часто покрывают значительную долю арендного портфеля: в Нью-Йорке 45% арендных единиц были либо «со стабилизацией арендной платы», либо с «контролируемой арендной платой» в 2011 году и чуть более 50% арендных единиц в Вашингтоне, округ Колумбия, в 2014 году с привязкой к цене, в Сан-Франциско в 2014 году около 75% всех арендных единиц, а в Лос-Анджелесе в 2014 году 80% многоквартирных домов были привязаны к цене аренды .

В 2019 году штат Орегон принял закон, согласно которому штат первым в стране принял политику аренды на территории всего штата. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы до инфляции плюс 7 процентов, включает отмену контроля над вакансиями (рыночная ставка между арендными платами), освобождает новые здания от налога на 15 лет и поддерживает текущий государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (право первого отказа в государстве уровень).

Объединенное Королевство

С 1915 по 1980 год на всем рынке аренды в Соединенном Королевстве существовал контроль над ценами на аренду . Фаза дерегулирования рынка жилья началась при правительстве Маргарет Тэтчер и продолжается по сей день. Первые правила были отменены Законом о жилье 1980 года. Жилищный закон 1988 года отменил все правила аренды для новых договоров аренды. Свобода заключения договоров для арендаторов и домовладельцев была введена в качестве принципа. В небольшом количестве общественных квартир все еще действуют правила аренды. Часто ставки, устанавливаемые местными властями, отражают рост цен на нерегулируемом частном рынке.

критика

Чтобы взять под контроль напряженную ситуацию с ценами на аренду, государство также должно пресечь спекуляции со стороны инвесторов в недвижимость. Государство может реализовать это посредством защиты окружающей среды или явного права преимущественной покупки.

Смотри тоже

литература

  • Карл Кристиан Фюрер: Арендаторы, домовладельцы, государство и рынок жилья. Нехватка жилья и вынужденное жилищное хозяйство в Германии 1914–1960 гг. Ежеквартальный журнал по социальной и экономической истории, приложение 119, Штутгарт, 1995 г.
  • Констанц Паффрат: Власть и собственность. Экспроприации 1945–1949 годов в процессе объединения Германии. Böhlau, Cologne et al. 2004, ISBN 3-412-18103-X (одновременно: Duisburg, Univ., Diss .: «Исключение реституции» в процессе воссоединения ).
  • Зигфрид Венцель: Сколько стоит ГДР? И куда пропала эта ценность? Попытайтесь составить окончательный баланс. Das Neue Berlin, Берлин 2009, ISBN 978-3-360-00940-1 .
  • Кристоф Эйзенринг: Гнилые старые города, заброшенные новые здания: «рай для жильцов» ГДР - это миф. О контроле за арендной платой и распределении государственного жилья. Neue Zürcher Zeitung, 28 сентября 2019 г.
  • Инес Кристин Джонен: Разработка Закона об изменении закона об аренде - проект развития от отклоненного 2-го MietNovG-E через BT-Drs 19/4672 до MietAnpG. Доктор Ковач, Гамбург 2020, ISBN 978-3-339-11426-6 (печать).

Индивидуальные доказательства

  1. ↑ ОЭСР - Отдел социальной политики: PH6.1 РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ. ОЭСР, доступ к 2 мая 2021 .
  2. ↑ a b c NMHC: «КОНТРОЛЬ АРЕНДЫ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ». Проверено 2 мая 2021 года .
  3. ^ A b Уолтер Блок, Джозеф Хортон, Итан Шортер: Контроль арендной платы: экономическая мерзость . В: Международный журнал управления ценностями . Лента 11 , вып. 3 , 1 октября 1998 г., ISSN  1572-8528 , с. 253-263 , DOI : 10,1023 / A: 1007704207024 .
  4. ↑ a b Контроль арендной платы. В: Инициатива по глобальным рынкам. IGM форум, доступ к 23 июня 2021 .
  5. ^ A b c Конор Догерти: Почему контроль арендной платы - это громоотвод . В: The New York Times . 12 октября 2018 г., ISSN  0362-4331 ( онлайн [доступ 2 мая 2021 г.]).
  6. ↑ a b Ребекка Даймонд: Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой? В: Брукингс. 18 октября 2018 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (американский английский).
  7. ^ A b Майкл Деннис Уинстон: Микроэкономика . МакГроу-Хилл Ирвин, Бостон, 2008 г., ISBN 0-07-290027-X , стр. 565 .
  8. ^ А б Алан С. Блиндер: Экономика: принципы и политика . 6-е изд. Драйден Пресс, Форт-Уэрт 1994, ISBN 0-03-098927-2 , стр. 379 .
  9. ↑ a b DIW: Экономисты считают контроль арендной платы неправильным. Zeit ONLINE, доступ на 2 мая 2021 года .
  10. ↑ Кристиан Ниемиц: Как Германия добилась «работы» контроля над арендной платой | Кристиан Ниемиц. 3 июня 2016, доступны 2 мая 2021 .
  11. ^ DIW Berlin: DIW Berlin: Регулирование рынка жилья способствовало всемирному триумфу домовладения. Проверено 2 мая 2021 года .
  12. ↑ Андреас Менсе, Клаус Михельсен, Константин А. Холодилин: Влияние контроля ренты во втором поколении на стоимость земли . В: AEA Papers and Proceedings . Лента 109 , май 2019 г., ISSN  2574-0768 , стр. 385-388 , DOI : 10,1257 / pandp.20191023 .
  13. ↑ a b Ребекка Даймонд: Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой? В: Брукингс. 18 октября 2018 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (американский английский).
  14. ↑ 81% экономистов согласны с тем, что контроль арендной платы - плохая политика. Достигано 2 мая 2021 .
  15. ↑ a b Цифровые коллекции, библиотека и архивы института Гувера: крыши или потолки? Современный жилищный вопрос (1946) . Библиотека и архивы института Гувера. По состоянию на май 2021 г.
  16. ↑ Из-под контроля: чему мы можем научиться из прекращения контроля над арендной платой в Массачусетсе? В: Журнал экономики города . Лента 61 , нет. 1 , 1 января 2007 г., ISSN  0094-1190 , с. 129-151 , DOI : 10.1016 / j.jue.2006.06.004 .
  17. ↑ Чун-Геол Мун, Джанет Г. Стоцки: Влияние контроля арендной платы на изменение качества жилья: продольный анализ . В: Журнал политической экономии . Лента 101 , нет. 6 , 1 декабря 1993 г., ISSN  0022-3808 , с. 1114-1148 , DOI : 10,1086 / 261917 ( uchicago.edu [обращались 19 июня 2021]).
  18. ↑ Дэвид Менгл: Влияние контроля за арендной платой второго поколения на качество арендуемого жилья . ID 2123482. Сеть исследований в области социальных наук, Рочестер, штат Нью-Йорк, 1 ноября 1985 г., doi : 10.2139 / ssrn.2123482 ( ssrn.com [доступ 19 июня 2021 г.]).
  19. ^ Ричард Олт, Ричард Саба: экономические эффекты долгосрочного контроля арендной платы: случай Нью-Йорка . В: Журнал финансов и экономики недвижимости . Лента 3 , вып. 1 , 1 марта 1990 г., ISSN  1573-045X , с. 25-41 , DOI : 10.1007 / BF00153704 .
  20. ^ Влияние контроля арендной платы на распределение доходов между арендаторами города Нью-Йорка . В: Журнал экономики города . Лента 22 , нет. 1 , 1 июля 1987 г., ISSN  0094-1190 , стр. 14-34 , DOI : 10.1016 / 0094-1190 (87) 90047-7 ( sciencedirect.com [обращались 19 июня 2021]).
  21. ^ Влияние контроля над долгосрочной арендной платой на мобильность арендаторов . В: Журнал экономики города . Лента 35 , нет. 2 , 1 марта 1994 г., ISSN  0094-1190 , стр. 140-158 , DOI : 10,1006 / juec.1994.1009 ( sciencedirect.com [обращались 19 июня 2021]).
  22. ^ Дирк В. Ранний: Контроль арендной платы, предложение арендуемого жилья и распределение выгод арендаторам . В: Журнал экономики города . Лента 48 , вып. 2 , сентябрь 2000 г., стр. 185-204 , DOI : 10,1006 / juec.1999.2163 ( elsevier.com [обращались 19 июня 2021]).
  23. ↑ Эдвард Глэзер, Эрзо Ф. Латтмер: Неправильное распределение арендной платы за жилье под контролем . w6220. Национальное бюро экономических исследований, Кембридж, Массачусетс, октябрь 1997 г., стр. w6220 , doi : 10.3386 / w6220 ( nber.org [PDF; по состоянию на 19 июня 2021 г.]).
  24. ↑ Эдвард Л. Глэзер, Эрзо Ф. П. Латтмер: Неправильное распределение арендной платы за жилье под контролем . В: Американское экономическое обозрение . Лента 93 , нет. 4 , 1 августа 2003 г., ISSN  0002-8282 , стр. 1027-1046 , DOI : 10,1257 / 000282803769206188 ( aeaweb.org [обращались 19 июня 2021]).
  25. ↑ Из-под контроля: чему мы можем научиться из прекращения контроля над арендной платой в Массачусетсе? В: Журнал экономики города . Лента 61 , нет. 1 , 1 января 2007 г., ISSN  0094-1190 , с. 129-151 , DOI : 10.1016 / j.jue.2006.06.004 .
  26. ^ Дэвид П. Симс: Нормирование контроля арендной платы и состав сообщества: данные Массачусетса . В: Журнал экономического анализа и политики BE . Лента 11 , вып. 1 , 16 мая 2011 г., ISSN  1935-1682 , doi : 10.2202 / 1935-1682.2613 ( degruyter.com [доступ 19 июня 2021 г.]).
  27. ↑ Дэвид Х. Автор, Кристофер Дж. Палмер, Параг А. Патак: Вторичные эффекты на рынке жилья: свидетельства прекращения контроля за арендной платой в Кембридже, Массачусетс . В: Журнал политической экономии . Лента 122 , нет. 3 , 2014, ISSN  0022-3808 , стр. 661-717 , DOI : 10,1086 / 675536 .
  28. ↑ Ребекка Даймонд, Тим Маккуэйд, Франклин Цянь: Влияние расширения контроля над арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско . В: Американское экономическое обозрение . Лента 109 , нет. 9 , 1 сентября 2019 г., ISSN  0002-8282 , стр. 3365-3394 , DOI : 10,1257 / aer.20181289 .
  29. ↑ a b c Константин А. Холодилин и Дирк Ульбрихт: Торможение аренды : Регулирование рынка жилья приносит больше вреда, чем пользы. В: Еженедельный отчет DIW. DIW Берлин, 14 апреля 2014, доступ к 19 июня 2021 года .
  30. ↑ Ханс-Иоахим Лутц: Защита арендаторов в послевоенный период: Влияние права аренды на жилищное строительство . П. Ланг, Франкфурт-на-Майне, 1998 г., ISBN 3-631-33858-9 .
  31. ^ Гюнтер Шульц: Реконструкция в Германии: жилищная политика в западных зонах и Федеративной Республике с 1945 по 1957 год . Дросте, Дюссельдорф 1994, ISBN 3-7700-0975-4 , стр. 114 .
  32. ↑ Мариетта Хаффнер, Марья Эльсинга, Йорис Хекстра: Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах . В: Европейский журнал жилищной политики . Лента 8 , вып. 2 , 3 июня 2008 г., ISSN  1461-6718 , с. 217-233 , DOI : 10,1080 / 14616710802037466 .
  33. ↑ Константин Холодилин, Андреас Менсе и Клаус Михельсен: Льгота по аренде пока не сработала. DIW Берлин, доступ к 24 июня 2021 года .
  34. ↑ a b c d Лоренц Томшке: Об оценке арендной платы . В: Журнал экономики недвижимости . Лента 5 , вып. 1 , 1 ноября 2019 г., ISSN  2198-8021 , стр. 21-36 , DOI : 10,1365 / s41056-019-00032-1 .
  35. ^ Андреас Менсе, Клаус Михельсен, Константин А. Холодилин: Контроль арендной платы, сегментация рынка и неправильное распределение: причинные доказательства широкомасштабного политического вмешательства . ID 3494242. Сеть социальных исследований, Рочестер, штат Нью-Йорк, 1 ноября 2019 г., doi : 10.2139 / ssrn.3494242 ( ssrn.com [доступ 19 июня 2021 г.]).
  36. ^ Институт жилищного строительства и окружающей среды: Оценка арендной платы в Гамбурге. 2019, доступ к 19 июня 2021 .
  37. ^ A b Марко Карини: Оценка снижения цен на аренду в Гамбурге: «Почти неэффективно» . В: Ежедневная газета: таз . 23 июля 2020 г., ISSN  0931-9085 ( taz.de [по состоянию на 19 июня 2021 г.]).
  38. ↑ NDR: Absurd: Более высокая арендная плата также благодаря снижению арендной платы. Проверено 19 июня 2021 года .
  39. ↑ Ричард М. Олстон, Дж. Р. Кёрл, Майкл Б. Воан: существует ли консенсус среди экономистов в 1990-е годы? В: The American Economic Review . Лента 82 , нет. 2 , 1992, ISSN  0002-8282 , стр. 203-209 , JSTOR : 2117401 .
  40. ↑ Майкл Фабрициус: Экономисты: Больше помощи городам в жилищном строительстве . В: МИР . 29 февраля 2020 г. ( онлайн [доступ 2 мая 2021 г.]).
  41. ^ Дэвид Р. Хендерсон: Контроль арендной платы сделал Вьетнаму то, чего не смогли американские бомбардировщики | Дэвид Р. Хендерсон. 27 мая 2019, доступ к 2 мая 2021 .
  42. ^ Пол Кругман: Мнение | Расчеты; Дело об аренде . В: The New York Times . 7 июня 2000 г., ISSN  0362-4331 ( онлайн [доступ 2 мая 2021 г.]).
  43. ↑ Beck-Online: Страница больше не доступна , поиск в веб-архивах: Закон 30-го Рейха об аренде от 24 марта 1922 г. (RGBl. I 273) . @ 1@ 2Шаблон: Toter Link / beck-online.beck.de24 марта 1922 г., по состоянию на 12 сентября 2016 г.
  44. ↑ Ульрике Хэрендель: Жилищная политика (Веймарская республика). 30 мая 2006 г. Проверено 29 ноября 2019 г.
  45. ^ DMB Mieterbund Nordhessen eV: данные об истории движения арендаторов. ( Памятка от 16 сентября 2016 г. в Интернет-архиве ). Проверено 12 сентября 2016 года.
  46. ↑ Хильде Хофф: В джунглях закона о ценах на аренду. 2 июня 1955 года. Проверено 29 ноября 2019 года.
  47. ↑ Вестник федеральных законов. Проверено 7 июля 2021 года .
  48. ↑ Вестник федеральных законов. Проверено 27 июня 2021 года .
  49. ↑ Вестник федеральных законов. Проверено 27 июня 2021 года .
  50. ↑ Вестник федеральных законов. Проверено 27 июня 2021 года .
  51. ↑ а б Der Spiegel: Второе чудо. 14 августа 1963 года. Проверено 29 ноября 2019 года.
  52. ↑ Эберхард Кухрт, Ханнсйорг Ф. Бак, Гюнтер Хольцвейссиг: Экономическая и экологическая ситуация в ГДР в 80-е годы. Спрингер, стр.91.
  53. ↑ Майкл Фабрициус: Грандиозная неудача солдат удачи по недвижимости. 2 октября 2015 г., по состоянию на 29 ноября 2019 г.
  54. ^ Фалько Веркентин: Методы и процедуры тайной экспроприации независимых производителей, торговцев, фермеров и владельцев собственности / домов в истории SBZ / GDR. ( Памятка от 16 сентября 2016 г. в Интернет-архиве ). 23 января 1998 г. Проверено 12 сентября 2016 г.
  55. ↑ Гунда Вёбкен-Экерт: Жертвы «холодной» экспроприации в ГДР теперь получают компенсацию. ( Памятка от 16 сентября 2016 г. в Интернет-архиве ). 8 декабря 2001 г., по состоянию на 12 сентября 2016 г.
  56. ↑ Джеральд Сайринг: Повседневная жизнь в ГДР - Предыстория: Жизнь. Проверено 29 ноября 2019 года.
  57. ↑ Дана Шик: Ищете новую квартиру? Проверено 29 ноября 2019 года.
  58. ↑ Konrad-Adenauer-Stiftung eV: Миф: «В ГДР были доступные квартиры для всех». Проверено 29 ноября 2019 года.
  59. ↑ Лена Кайзер: Социальный микс в Гамбурге. Социальное жилье для обеспеченных . В: Ежедневная газета: таз . 3 марта 2014 г., ISSN  0931-9085 ( онлайн [доступ 29 ноября 2019 г.]).
  60. ^ Haufe-Online: Новые Федеральные: Закон Аренда Передача в силу с 11 июня 1995 года. Проверено 29 ноября 2019 года.
  61. ↑ Федеральное министерство юстиции и защиты потребителей: Закон о дальнейшем упрощении коммерческого уголовного права (Коммерческий уголовный закон 1954 г.). В: gesetze-im-internet.de. Федеральное министерство юстиции и защиты прав потребителей, доступ к 29 ноября 2019 года .
  62. ↑ а б Жизненные ситуации в Германии - Пятый доклад о бедности и богатстве . В: Бундестаг Германии (ред.): Отчет о бедности и богатстве федерального правительства . Печатное издание 18/11980. Bundesanzeiger Verlag GmbH, Берлин 2017 ( bundestag.de [PDF]).
  63. ↑ a b В новых объектах аренды нет предела арендной платы. Проверено 17 февраля 2021 года .
  64. ↑ Большая Коалиция. Бундестаг решает ограничить стоимость аренды. В: SPIEGEL.de. 5 марта 2015, доступ к 29 ноября 2019 .
  65. ^ Немецкий Бундестаг : Основная информация о процессе. В: Система документации и информации для парламентских материалов (DIP). Проверено 29 ноября 2019 года .
  66. ↑ Печатная газета Бундестага 18/3121, с. 28.
  67. ↑ Лара Мари Мюллер: Торможение арендной платы: Экономисты допускают серьезные ошибки, когда их критикуют . 28 августа 2018 г. ( онлайн [доступ 29 ноября 2019 г.]).
  68. ↑ Михаэль Мюллер, Андреас Гейзель: Постановление о допустимой сумме арендной платы в начале аренды в соответствии с § 556d параграф 2 BGB. Постановление об ограничении арендной платы от 28 апреля 2015 г. В: Вестник законов и постановлений Берлина (GVBl.). Сенат Департамент юстиции и защиты прав потребителей, стр. 101 , доступ к 29 ноября 2019 года .
  69. ↑ § 1 MietBgVO BW (постановление правительства штата об определении территорий с ограничением допустимого уровня арендной платы в начале аренды).
  70. ↑ § 1 MiSchuV BY (постановление, определяющее сферу действия федеральных правил защиты арендаторов).
  71. ↑ Постановление об определении площадей с ограничением арендной платы. Проверено 3 июня 2021 года .
  72. ↑ § 1 Постановление об ограничении арендной платы Бремена (Постановление о допустимой арендной плате в соответствии с § 556d абзацем 2 Гражданского кодекса).
  73. ↑ § 1 Постановление об ограничении арендной платы в Гамбурге.
  74. ↑ § 1 Постановление об ограничении арендной платы земли Гессен.
  75. ↑ § 1 MietBGKaLVO MV (Постановление об ограничениях арендной платы и предельных значениях).
  76. ↑ § 1 Постановление о защите арендаторов в Нижней Саксонии.
  77. ↑ § 1 MietbegrenzVO NRW (Постановление об определении площадей с ограничением арендной платы).
  78. ↑ § 1 Постановление об ограничении арендной платы RP.
  79. ↑ § 1 ThürMietBegrVO.
  80. ↑ Постановление должно вступить в силу в 2022 году. В: sachsen.de. 16 июня 2021, доступ к 19 июля 2021 .
  81. ↑ Штутгартский районный суд, решение от 30 октября 2018 г., номер дела 35 C 2110/18.
  82. ↑ Земельный суд Мюнхена I, решение от 6 декабря 2017 г., номер дела 14 S 10058/17.
  83. ↑ Потсдамский окружной суд, решение от 27 сентября 2018 г., дело № 23 C 93/17.
  84. ↑ Гамбургский окружной суд, решение от 14 июня 2018 г., номер дела 333 S 28/17.
  85. ↑ Земельный суд Франкфурта-на-Майне, решение от 27 марта 2018 г., номер дела 2-11 S 183/17.
  86. ↑ Оливер Тойч: Гессен не обязан выплачивать компенсацию отдельным арендаторам. 26 марта, 2019. Проверено 29 ноября 2019 .
  87. ^ LG Мюнхен I, окончательное решение v. 21.11.2018 - 15 О 19893/17 - Гражданская служба. Проверено 29 ноября 2019 года .
  88. ^ A b Федеральное правительство Германии: отмывание денег в секторе недвижимости, печатные материалы 19/2449 . В: Бундестаг Германии (ред.): Небольшой запрос . Июнь 2018 г. ( онлайн [PDF]).
  89. ↑ Аренда тормоза. Арендаторы не пользуются арендной платой . В: Время . 6 октября 2016 г., ISSN  0044-2070 ( онлайн [доступ 29 ноября 2019 г.]).
  90. ↑ Проект закона о сдерживании роста арендной платы и эффективном преследовании за чрезмерное повышение арендной платы (Закон об изменении закона об аренде - MietRAG). (PDF, 340 кБ) 14 июня 2016, доступ к 29 ноября 2019 года .
  91. ↑ LG Berlin, справочные заказы от 7 декабря 2017 г. (номер файла 67 S 218/17) и от 12 апреля 2018 г. (номер файла 67 S 328/17).
  92. ↑ BVerfG, решение от 18 июля 2019 г. - 1 BvL 1/18, ECLI: DE: BVerfG: 2019: lk20190718.1bvl000118.
  93. ↑ Федеральный конституционный суд. Аренда тормоза не нарушает Основной закон. В: Spiegel.de. 20 августа, 2019. Проверено 29 ноября, 2019 .
  94. ↑ Контроль арендной платы просто объяснил: он действует с 2019 года. In: deutsche-handwerks-zeitung.de. 9 октября 2019, доступ к 29 ноября 2019 .
  95. ↑ Изабель Керхер : Новый закон об аренде 2019: все изменения вкратце | Реформа арендного права. Проверено 4 апреля 2020 года .
  96. ↑ Инес Кристин Джонен: Разработка Закона об изменении закона об аренде - Проект развития от отклоненного 2-го MietNovG-E через BT-Drs. 19/4672 до MietAnpG. Доктор Ковач, Гамбург 2020, стр. 57, 58.
  97. ↑ Аренда тормоза: ужесточение с апреля 2020 года. В: LAWIO. Проверено 15 мая 2020 года .
  98. ↑ Шаблон для разрешения, MietWoG млрд. (Покрытие арендной платы). (PDF, 124 кБ) 5 ноября 2019, доступ к 29 ноября 2019 года .
  99. ↑ tagesschau.de: Федеральный конституционный суд отменяет предельную арендную плату в Берлине. Проверено 15 апреля 2021 года .
  100. ↑ Кристиан Рат: «Не только воскресные речи». В: LTO.de. 10 октября 2019 г., по состоянию на 29 ноября 2019 г.
  101. ↑ Mietstopp.de
  102. ↑ Муниципалитеты Баварии, находящиеся под особой угрозой.
  103. ↑ Mietstopp.de: Пресс-релиз о начале сбора подписей.
  104. ^ Стефан Гендель, Кассиан Стро: Бавария: Судьи останавливают референдум «Остановка аренды». Проверено 17 июля, 2020 .
  105. ↑ Даниэль Вольдман: L'encadrement of loyers depuis européenne 1900, une question . В: Le Mouvement Social . Лента 245 , нет. 4 , 2013, ISSN  0027-2671 , стр. 137 , DOI : 10,3917 / lms.245.0137 .
  106. ^ Лоик Bonneval: Les effets pervers ая contrôle де loyers сюр ли Mobilité résidentielle: ипа fausse доказательство? (Лион, 1900-1968) . В: Histoire & Mesure . Лента 31 , нет. 1 , 2016, ISSN  0982-1783 , с. 61-83 , JSTOR : 24774432 .
  107. ↑ Йоханнес Бек: Гниющая красота. В: Zeit.de. 7 декабря 2011 г., по состоянию на 29 ноября 2019 г.
  108. ↑ В Швеции арендная плата чертовски низкая. 28 ноября 2019 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (американский английский).
  109. ↑ Проведенный Швецией провальный эксперимент с контролем над арендной платой должен стать предостережением для Лондона. 24 января 2020 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (британский английский).
  110. ↑ на б Мэдди Сэвидж: Город с 20-летними очередями на аренду домов. Достигано 2 мая 2021 .
  111. ↑ В Каталонии теперь действует закон о контроле за арендной платой, принятый голосами JxCat, ERC, CUP и Comuns. Проверено 2 мая 2021 года .
  112. ↑ Иван Перейра: Битва за закон о стабилизации арендной платы в Нью-Йорке | amNewYork. Проверено 2 мая 2021 года (американский английский).
  113. ↑ Аарон Винер: Теряя контроль. 12 декабря 2014 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (американский английский).
  114. ↑ Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско). В: TechCrunch. Проверено 2 мая 2021 года (американский английский).
  115. ↑ Общественное радио Южной Калифорнии: LA Rent: Успешен ли контроль арендной платы в Лос-Анджелесе? 12 сентября 2014, доступ к 2 мая 2021 .
  116. ^ Орегон намерен принять первый закон о контроле за арендной платой в масштабе штата. Достигано 2 мая 2021 .
  117. ↑ Почему цены на жилье в Великобритании росли быстрее, чем где-либо еще. Проверено 2 мая 2021 года .
  118. ↑ Explaining the Housing Act 1988. 15 августа 2018 г., по состоянию на 2 мая 2021 г. (американский английский).
  119. ^ История жилищного совета. 3 декабря 2015, доступ к 2 мая 2021 .
  120. ↑ Политика рынка жилья - Ограничение арендной платы может быть только началом. В: deutschlandfunk.de. Архивировано из оригинала на 10 сентября 2018 года ; Доступ к 10 сентября 2018 года .